Информация для инвестора.
Где же логика?
Логистические центры — это еще один сегмент коммерческой недвижимости, где спрос превышает предложение. И конкуренция лишь среди арендаторов и покупателей. Научным языком, логистический центр , а простым языком — склад.
Рынок складских помещений — этот сегмент коммерческой недвижимости еще очень молод и в настоящее время представлен старыми, неудобными, низкого качества ветхими постройками социалистических времен. И в этих постройках нет на сегодняшний день никакой логики, когда-то возникшие стихийно, они продолжают существовать и пользоваться спросом, так как ничего другого на рынке складских помещений нет.
Старт строительству логистических центров уже дан, но к сожалению все появившиеся новые объекты концентрируются только в столице. Потребность появления их в регионах очень высока.
Сегодня все товары из Кореи, Китая, Японии, Индии сначала везут в Москву, а затем развозят по регионам. Во сколько раз дорожает товар не трудно представить.
Появление логистических центров в Кузбассе однозначно увеличит занятость в сфере транспорта, взбодрит экономику области и увеличит инвестиционную составляющую региона.
Сегодня логистические центры Кузбасса современного типа представлены пока лишь красивыми автомобильными центрами. Но ведь есть и другой товар, который заслуживает достойного хранения.
А еще ведь для каждого товара должен быть свой склад, непохожий на другие. Невозможно в одинаковых условиях хранить автомобильные покрышки и цифровую аппаратуру, фармацевтические товары и мясные продукты. Для каждого товара должно быть строго свое помещение для хранения, складирования, транспортировки, погрузки, сбыта. А на сегодняшнем рынке логистики специализации пока почти нет.
Пока тенденция такая — строят дистрибьюторы для себя, а излишки сдают в аренду.
На продажу и для сдачи в аренду пока логистические центры не строят.
Прослеживается тенденция острой необходимости в качественных логистических центрах.
Сегодня найти хороший склад с коммуникациями, хорошим отоплением, расположенный в зоне транспортного потока, практически нереально.
По мировым стандартам существует классификация логистических центров, но на сегодняшний день в городе Кемерово этот сегмент не поддается ни какой классификации.
Развитие складского сегмента следует за развитием торговли, а рынок торговой недвижимости уже близок к насыщению.
Самая главная проблема при строительстве новых логистических центров — это поиск подходящего земельного участка. Участок должен находиться на пересечении транспортных потоков — это самое главное условие.
В качестве инвестиционного инструмента логистические центры удобны по двум позициям, первое — то, что склады — это абсолютно не сложное архитектурное сооружение, а второе — что, как правило, договоры аренды заключаются на длительные сроки, даже до 20 лет.
Москва сегодня уже не вмещает всех желающих складироваться, и конечно же инвесторы будут искать площадки под строительство в регионах. Вообще логистические центры — это центры, которые оказывают взаимосвязанные услуги по грузоперевозкам, складированию, разгрузке, хранению и сбыту различной товарной продукции.
Но у нас в России еще очень много «но», без чего эту услугу оказать качественно невозможно.
Первое — это плохие дороги, это экономия на страховании грузов, это отсутствие гостиниц для «дальнобойщиков». Но преодоление всех этих преград- это дело недалекого будущего. И строить логистические центры несомненно будут, хотя сроки их окупаемости 6-9 лет, а доходность ниже, чем вложения в офисы или торговую недвижимость.
Стадия первичного насыщения этого сегмента, по прогнозам аналитиков, в Сибири наступит не раньше чем через 5-7 лет.
Дорога еще свободная — можно инвестировать, строить, продавать, сдавать в аренду. Сегодня для этого очень благоприятное время.
Спрос есть, дайте предложения.
С уважением,
Кихаева Татьяна — Владелец, ген. директор ООО АН «Градиент», действующий брокер на рынке недвижимости с 1997 года, ст. преподаватель КузГТУ, специальность «Экспертиза и управление недвижимостью»