Обмены возвращаются

Рынок недвижимости оживает. Это уже не февраль, когда телефоны молчали кризисной тишиной. Но это еще и не рынок недвижимости даже начала 2008 года. (Сегодня поставили мою статью в газету об аренде за 2005 год, ничего не меняя, цифры абсолютно аналогичные.) На рынок возвращаются прямые обмены и становятся одним из инструментов, которые способны разбудить уснувший спрос. Кредиты сегодня дают не всем, под большие проценты, с большим первоначальным взносом, только со справками «белой зарплаты». Поэтому население России, после шестимесячных раздумий, приспосабливается к новым жизненным условиям. Оставшиеся, после кризисного шока, на рынке агентства недвижимости, осваивают давно забытые старые технологии работы. Ведь до 90-ых годов прошлого века, вся страна изменяла жилищные условия только в результате обменов.

Так же как и тогда, сегодня есть прямые обмены и сложные. Прямые обмены- это когда вы въезжаете в ту квартиру, хозяева которой выбрали вашу. Это обмен с доплатой или без. А сложный обмен это когда в цепочке присутствует несколько квартир. Хозяева выбранной вами квартиры не хотят переезжать в вашу, они выбирают другую квартиру, но цепочка неизбежно должна замкнуться на вашей квартире или ее просто купят за деньги, что в сегодняшний момент маловероятно. Сложный обмен это сложный процесс, здесь необходимо знание технологий, хорошее представление о цене объекта недвижимости и огромный информационный ресурс, а еще много, много свободного времени или вы должны быть риэлтором, у которого есть все выше перечисленное, если это хороший риэлтор. До кризисные обмены это совершенно другие обмены. Это были простые подборы просто понравившихся квартир независимых друг от друга участников рынка недвижимости, с разными финансовыми потоками. В сегодняшних сделках обмена финансовый поток один. И вот им то, хотя он и один, гораздо труднее управлять. Налицо недостаток денежной наличности и расхождение взглядов продавцов и покупателей на один и тот же объект недвижимости. Продавцы живут по инерции прошлым ростом цен на недвижимость, не хотят замечать, что таких объектов как у них и даже лучше великое множество, выбор велик. Покупатели ждут бесконечного «дисконта» в ценообразовании, не торопятся выбирать. Конфликт интересов на лицо. Немного легче находить общий язык с клиентом, когда он продавец и покупатель в одном лице. Этим самым противоречия более-менее нивелируются. Рассмотрим все плюсы и минусы сегодняшних обменов.

К плюсам можно отнести, во первых- эти сделки менее рискованны, так как рынок оперирует ограниченными денежными доплатами. Второй важный момент-это включение ипотеки в такие сделки намного проще. Так как до кризиса ипотека-это была основная составляющая стоимости квартиры, а сегодня это небольшая доплата. Можно использовать потребительский кредит, его и получить гораздо легче. Третий плюс- при сделках обмена отсутствует налог с продажи, в отличии от просто продажи, где продавец обязан , если он владеет недвижимостью менее трех лет и стоимость ее превышает один миллион рублей, заплатить государству, 13 % с суммы, превышающей один миллион. Но есть и минусы у сегодняшних обменов. Главный из них это ограниченное количество вариантов для обмена, иногда приходится довольствоваться тем, что предлагают. Лишь бы получить жизненно необходимую доплату. В этом и состоит один из отрицательных моментов — сложность совпадения интересов. Но если в агентстве недвижимости, большая база объектов недвижимости, которой риэлторы могут оперировать, это дает серьезное конкурентное преимущество. Клиенты, не выходя из стен одного агентства недвижимости, находят необходимые варианты обмена, очень удобно. Вторая сложность, чтобы сделка состоялась необходимо соблюсти баланс доплат и выплат. И особенно это трудно достичь при сложном обмене. И еще хотелось бы напомнить клиентам прямого обмена без доплаты, обращаясь в агентство недвижимости, нужно понимать, что за работу агентства необходимо будет заплатить или подыскивать варианты самим, без помощи риэлторов. Агентство недвижимости — это коммерческая структура, которая предполагает в своей работе получение прибыли. А также необходимо помнить, что вся работа легальных риэлторов строится на договорной основе. Сложными обменами, да и простыми тоже, профессионалы по устному заданию клиента не занимаются. Хотя есть такие недоумевающие продавцы и покупатели, почему никто не разбежался выполнять задание, выданное по телефону, что — денег не хотят. Хотят, поэтому и работают, как положено на договорной основе, где прописана обоюдная ответственность. У риэлтора ответственность за оказание качественной услуги, у клиента ответственность за оплату этой услуги. Я иногда спрашиваю клиентов, а вы бы побежали выполнять задание по телефону совершенно незнакомого вам человека. Они отвечают, что нет. Так чему же вы удивляетесь, что ваш квартирный обмен стоит на месте, бесплатно его двигать будете только вы сами, если ни с кем не договорились письменно. Кстати, в нашем агентстве поставлены компьютерные программы, которые в течение 3-х минут сообщают о всех вариантах обмена в режиме реального времени. Предлагаем воспользоваться нашей услугой в офисе по ул. Ноградской 21 или договориться о встрече по телефону 75-91-91.

Так что, как в известной всем нам песне «Думайте сами, решайте сами ,иметь или не иметь ....».

Кихаева Татьяна Ильинична-владелец бизнеса, генеральный директор ООО АН «Градиент», действующий брокер на рынке недвижимости с 1997 года, старший преподаватель Куз ГТУ — специальность «Экспертиза и управление недвижимостью».